"Meillä on täällä asiat nyt vähän solmussa..."

 "Meillä on täällä asiat nyt vähän solmussa..." Näin alkoi puhelu, jossa pyydettiin isännöintitarjousta. Tämä on ammattilaistehtävä isännöintialalla jo toimiville - miten ratkaisisit tällaisen tilanteen?

Tarina alkaa näin:

Eni oli hoitanut pientä noin 30 huoneiston kerrostaloyhtiötä jo useita vuosia. Ja joka vuosi häntä olivat hiillostaneet tietyt osakkaat ja muutamat hallituksen jäsenet, jotka halusivat, että autoille pitäisi saada katospaikkoja. Lopulta Eni päätti toimia. Hän laittoi nastalla ruutupaperin taloyhtiön ilmoitustaululle saatetekstillä, että "Nyt kaikki ne, jotka omakustanteisesti haluavat itselleen ja autolleen katospaikan, niin nyt nimi tähän listaan". Kahdeksan nimeä tuli. Tässä kävi Enin mielestä oikein hyvä tuuri, koska parkkialueen viimeinen rivistö oli juurikin 8 autopaikan levyinen, joten nyt sitten rakennettaisiin tuohon kohtaa katospaikat, ja katospaikkaa haluavat autoilijat siirtyisivät parkkipaikan viimeiseen riviin, ja siellä nyt muutamat, jotka eivät katospaikkaa halua, vastaavasti siirtyisivät vähän keskemmälle. Mutta yksi yhtenäinen katos yhden parkkirivistön yli hoitaisi koko asian. 

Hyvää tuuria jatkui vielä lisää, sillä Enillä oli hyvänä kaverina yksi hyvä rakennusalan urakoitsija, joka heti kiinnostui hankkeesta, tuli paikalle ja teki tarjouksen. Hintaa katokselle tulisi yhteensä 40.000,00 euroa sisältäen alvit, tarvikkeet, pohjatyöt yms. Eni otti taskulaskimen käteensä ja laittoi viestiä kaikille 8 kiinnostuneelle, että yhtä ruutua päälle hintaa tulee 5.000,00 euroa - että onko kaikki valmiita maksamaan? Kaikki suostuivat, ja kaikki 8 maksoi oman osuutensa taloyhtiön tilille etukäteen, ja kun tarvittava 40.000,00 euron summa oli taloyhtiön tilillä, urakoitsija pyydettiin aloittamaan työt. 

Tässä vaiheessa Enin hyvä tuuri loppui.

Urakoitsijakaveri nimittäin pahoitellen ilmoitti, että hänelle olikin sattunut urakkahinnan laskennassa pieni laskuvirhe. Ja lisäksi hän oli arvioinut pohjatöiden kustannuksen ja laajuuden ihan väärin. Mutta hän voi kuitenkin suorittaa työt loppuun, mutta hintaa tulisi valitettavasti 80.000,00 eli 10.000,00 euroa per ruutu. Että vieläkö jatketaan? Tai etsiikö yhtiö toisen urakoitsijan, jolloin urakoitsija ei veloittaisi jo tehdyistä töistä mitään.

Eni laittoi viestiä eteenpäin kaikille kahdeksalle, että nyt katospaikan hinta onkin valitettavasti 10.000,00 per ruutu, että jokaisen pitäisi maksaa vielä toiset 5.000,00 euroa lisää. Neljä autoilijaa suostui, ja maksoi yhtiön tilille kukin vielä toisen mokoman lisää. Mutta neljä ei suostunut, vaan vetosivat siihen, että heille oli ilmoitettu hinnaksi 5.000,00 euroa, sen he ovat jo maksaneet, ja se saa riittää. Nyt yhtiöltä puuttui 20.000 euroa, jotta työ saataisiin suoritettua loppuun ja jotta urakoitsija voitaisiin maksaa tontilta ulos.

Eni kutsui koolle ylimääräisen yhtiökokouksen, joka yhtiökokous päätti ottaa taloyhtiölle 20.000 euron lainan. Autokatos saatiin valmiiksi - ja tässä kohtaa taloyhtiössä alkoi iso riita. Autokatoksesta tuli 20.000 euron laina, ja siihen liittyen rahoitusvastikelappuja lähti kaikille osakkaille (myös autottomille rollaattorimummoille), jotka muistuttivat, että autokatoshanke oli päätetty toteuttaa omakustanteisena projektina, joten he eivät maksa rahoitusvastiketta, kun eivät ole itselleen mitään autokatosta edes halunneet. 

Velkalaakson Isännöintpavelut Oy:lle tuli irtisanomislappu ja taloyhtiö pisti isännöitsijänsä vaihtoon, eli Eni sai kenkää.

Kun uusi isännöintitoimisto oli valittu ja kun uusi isännöitsijä alkoi tutkia parkkikatoshanketta, selvisi mm seuraavaa:

1) Parkkipaikka-alue, jonka perälle katos kahdeksan osakkaan autoille oli rakennettu, sijaitsi tontilla, jota taloyhtiö hallitsi vuokraoikeudella. Parkkialueen omistajaa ei oltu informoitu eikä tontin omistaja ollut tietoinen, että hänen tontilleen oli ilmestynyt vuokralaisena olevan taloyhtiön autokatos.

2) Kaupungin rakennusvalvontaa ei myöskään oltu informoitu asiasta. Eli rakennuslupa hankkeelle oli kokonaan hakematta. Rakennusvalvonta toki tuli asiassa vastaan ja ilmoitti, että he kyllä voivat rakennusluvan vielä jälkikäteenkin myöntää, jos hanke täyttää tietyt reunaehdot ja jos hakemus jätetään tontin omistajan toimesta ja lupa.com -palvelun kautta - tarvittavine liitteineen ja asemakaavakuvineen.

3) Taloyhtiön yhtiöjärjestys ei tuntenut autokastosta lainkaan. Eikä ollut erillistä päätöstä siitä, että tulisiko autokatospaikoilta periä suurempaa kk-vuokraa kuin taivasalla olevista taloyhtiön autopaikoista? Nyt kaikki maksoivat saman suuruista autopaikkamaksua vuokraruuduista, joita taloyhtiö hallinnoi. Yhtiöjärjestystä pystyy toki muuttamaan vähintään 2/3-osan enemmistöllä, jos mainittu enemmistö saadaan yhtiökokouksessa, eli sillä tapaa maininta yhtiön autokatoksesta voitaisiin toki yhtiöjärjestykseen vielä saada.

4) Epäselvää oli myöskin se, että kuka sen 8-paikkaisen autokatoksen oikein omisti? Autokatosta halunneet osakkaat olivat rahoittaneet hanketta yhteensä 60.000,00 eurolla (4 ruudun haltijat olivat maksaneet 10.000 euroa kukin, ja 4 ruudun haltijat 5.000,00 euroa kukin). Autopaikat jaettiin yhtiössä jonotusperiaatteella. Yhtiö itse oli rahoittanut hanketta 20.000,00 eurolla, jota varten oli haettu pankkilaina, joka oli jakautunut yhtiöjärjestyksen ja asuinneliöiden mukaan kaikille huoneistoille. Isoille huoneistoille vähän isompi lainaosuus ja pienemmille huoneistoille vähän pienempi lainaosuus. Lainaosuutta tuli myös niillekin osakkaille, jotka olivat jo maksaneet täyden 10.000,00 euroa, eli he joutuivat pankkilainan osalta maksamaan vielä vähän lisää siihen päälle.

5) Vaarallisin asia tässä rakentamisessa oli ehkä se, että ei ollut mitään rakennuspiirustuksia, ei lujuuslaskelmia. Eikä ollut osaamista eikä ymmärrystä, että miksi olisi pitänyt olla? Esim. vinottaiset treevauspuut puuttuivat rakennelmasta kokonaan. Naulapyssyllä oli vaan nopeasti vedetty pystylaudat poikittaisiin koolauspuihin kiinni. Nurkissa ja tietyissä kohtaa pitkin seiniä oli pystypuut. Ensimmäisen lumisateen jälkeen kun katolle kertyy painoa, rakennelma olisi voinut tuulen puuskassa kaatua sivuttain - tai mikään ei olisi estänyt sitä luhistumasta sivusuuntaan. Virolaisaksentilla suomea puhuva urakoitsija oli kuitenkin sitä mieltä, että "kyllä se varmasti kestää" - hän on rakentanut yhdelle toiselle taloyhtiölle myös jätekatoksen joitakin vuosia sitten. Ja sekin oli vielä pystyssä.

6) Kahdeksan autopaikkaosakkaan kesken syntyi riitaa. Ei pidetty ollenkaan oikeudenmukaisena, että osa heistä oli maksanut 10.000,00 euroa, mutta osa ei.

7) Taloyhtiön autottomat osakkaat olivat aivan käärmeissään. Koska maksamaan joutuivat nyt hekin.

Kysymys isännöinnin ammattilaisille - miten tällainen solmu pitäisi purkaa? Mitä tekisit? Ja kuka omistaa autokatoksen? Jos autokatoksen haltija on maksanut esim. 10.000,00 euroa - onko se katos silloin hänen, ja voiko hän vaikka myydä sen? Vaikka hänellä ei ole katospaikan omistamiseen/hallintaan tarvittavaa osakekirjaa olemassa?

Eni = Eräs Nimeltämainitsematon Isännöitsijä

Velkalaakson Isännöintpavelut Oy = Korkeaa osaamista, laadukasta isännöintiä ja huippupätevyys!